Décret tertiaire,
le rôle du syndic.

Ce qu’est le décret tertiaire

Le décret tertiaire (décret n°2019-771 du 23 juillet 2019), qui met en œuvre le dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET), impose une réduction progressive des consommations d’énergie finale des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire. Il traduit une obligation inscrite à l’article L174-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Concrètement, chaque acteur assujetti doit déclarer ses consommations sur la plateforme OPERAT gérée par l’ADEME, puis réduire sa consommation selon une trajectoire réglementaire. Le tertiaire recouvre notamment les bureaux, commerces, locaux d’enseignement, de santé, d’hôtellerie-restauration, ou encore les professions libérales — autant d’activités que l’on retrouve dans les parties communes ou privatives des copropriétés.

Quelles copropriétés sont concernées

Une copropriété entre dans le champ du décret dès lors que la surface de plancher cumulée à usage tertiaire du bâtiment atteint ou dépasse 1 000 m². Trois cas fréquents :

• Un immeuble tertiaire en copropriété (bureaux, cabinets, commerces) de plus de 1 000 m².
• Une copropriété mixte (habitation + tertiaire) : on additionne uniquement les surfaces tertiaires ; si leur somme atteint 1 000 m², ces surfaces sont assujetties.
• Des commerces ou activités en pied d’immeuble qui, cumulés, franchissent le seuil.

Les logements (usage résidentiel) ne sont pas visés par le décret tertiaire ; ils relèvent d’autres dispositifs, comme MaPrimeRénov’ Copropriété et les CEE en copropriété.

Le rôle du syndic

Le décret désigne comme assujettis les propriétaires et les occupants (exploitants) des locaux tertiaires. En copropriété, le syndic n’est pas l’assujetti au sens strict, mais il est l’acteur pivot du dispositif : il gère les équipements communs et détient les données de consommation. À ce titre, il lui revient concrètement de :

• Identifier le périmètre assujetti (surfaces tertiaires, entités fonctionnelles) au sein de la copropriété.
• Déclarer les consommations des parties communes à usage tertiaire sur OPERAT, chaque année.
• Transmettre à chaque copropriétaire les données de consommation le concernant (au prorata des tantièmes), à charge pour lui de les communiquer à son locataire le cas échéant.
• Inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les décisions nécessaires : audit, plan de travaux, opérations d’économie d’énergie.

C’est pourquoi le décret tertiaire rejoint naturellement les autres obligations du syndic, comme le Plan Pluriannuel de Travaux et l’audit énergétique.

Échéances et objectifs

La déclaration OPERAT est annuelle et doit être réalisée avant le 30 septembre de chaque année, pour les consommations de l’année précédente. La prochaine échéance, le 30 septembre 2026, porte donc sur les consommations de 2025. Chaque déclaration génère une attestation numérique normalisée.

Sur le fond, la consommation d’énergie finale doit diminuer selon la trajectoire suivante, au choix par rapport à une année de référence (année pleine postérieure à 2010) ou en atteignant une valeur absolue fixée par activité :

La période transitoire ouverte depuis 2021 s’achève : il devient déterminant de fiabiliser l’année de référence et les consommations déclarées, car elles servent de base à toute la trajectoire.

Sanctions et modulation

Le non-respect des obligations — absence de déclaration ou non-atteinte des objectifs — expose à une procédure de « name and shame » (publication de la copropriété défaillante sur un site des services de l’État) et à une amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment.

Les objectifs peuvent toutefois être modulés sur OPERAT en cas de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou de coûts manifestement disproportionnés au regard des bénéfices attendus. La demande de modulation doit être documentée. Anticiper ces travaux, c’est aussi lisser l’effort financier de la copropriété et mobiliser les aides disponibles.

Voir notre accompagnement des syndics et gestionnaires →

Qui contacter pour le décret tertiaire en copropriété

Pour mettre une copropriété en conformité avec le décret tertiaire, contactez S2EE, à la fois opérateur CEE et maître d’œuvre intégré : un seul interlocuteur pour le syndic, de l’identification des surfaces assujetties à la déclaration OPERAT, jusqu’à la définition et la réalisation des travaux d’économie d’énergie (isolation, chauffage, GTB), financés par les CEE et MaPrimeRénov’ Copropriété. Premier échange et cadrage sous 24 heures ouvrées.

• Téléphone : 01 89 71 26 68
• E-mail : bonjour@s2ee.fr
• Adresse : 2 rue du Nouveau Bercy, 94220 Charenton-le-Pont
• Zone d’intervention : Île-de-France et France métropolitaine (hors Corse)

Sources officielles

Information à jour au 1er juillet 2026. Les modalités du dispositif Éco Énergie Tertiaire (seuils, objectifs, valeurs absolues, échéances) sont fixées par décret et arrêtés et peuvent évoluer : le périmètre exact et la trajectoire d’une copropriété sont établis au cas par cas. Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique.